O que é o distrato
Distrato é o encerramento do contrato de compra e venda antes da entrega das chaves. Ele pode acontecer por iniciativa do comprador, por acordo entre as partes ou por descumprimento da construtora ou incorporadora.
Quem dá causa ao desfazimento faz toda a diferença: quando a desistência parte do comprador, a lei admite que a construtora retenha parte dos valores; quando a culpa é da construtora, a regra muda e a devolução tende a ser integral.
Quanto a construtora pode reter
Para contratos assinados a partir de 27 de dezembro de 2018, a Lei 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato) estabeleceu limites para a retenção quando o comprador desiste:
- em regra, até 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem;
- até 50% quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação;
- prazos diferentes para a devolução do restante, conforme o regime do empreendimento.
Para contratos anteriores à lei, os tribunais costumam aplicar percentuais menores, e a devolução deve ocorrer de forma imediata, segundo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Por isso a data da assinatura é um dos primeiros pontos da análise.
Cuidado com o que parece simples
Deixar de pagar as parcelas sem uma estratégia pode gerar multa, juros, negativação do nome e até perda de valores. Do mesmo modo, a proposta de distrato apresentada pela construtora nem sempre corresponde ao que a lei e o contrato permitem.
Uma proposta de distrato assinada costuma encerrar a discussão. Leia com atenção e, se possível, peça uma análise antes de assinar.
O que a análise considera
- data da assinatura e cláusulas de rescisão do contrato;
- existência de patrimônio de afetação no registro da incorporação;
- valores efetivamente pagos, com correção;
- cobranças de corretagem e outras taxas;
- situação atual da obra e eventuais atrasos, que podem mudar quem deu causa ao desfazimento.
Documentos que ajudam na análise
- contrato de compra e venda e aditivos
- comprovantes de todos os pagamentos
- proposta de distrato enviada pela construtora, se houver
- matrícula ou memorial de incorporação, se tiver acesso
Não é preciso ter tudo em mãos para o primeiro contato.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual do contrato e dos documentos. O envio de mensagem não implica contratação dos serviços advocatícios.