Como o cálculo é feito
O atraso começa a contar depois do prazo de tolerância. A lei admite até 180 dias além da data prevista no contrato, quando essa tolerância está escrita nele. Passado esse período, cada dia conta: o simulador calcula o atraso dia a dia, até a entrega das chaves ou até hoje, se elas ainda não chegaram.
Multa ou lucros cessantes: vale o maior
Para quem mantém a compra, a Lei 13.786/2018 prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso. Os tribunais também reconhecem os lucros cessantes, isto é, o aluguel que o imóvel poderia render, presumido mesmo que você não pretendesse alugar. Na prática, costumam ser fixados entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês.
As duas verbas compensam o mesmo prejuízo, por isso o Superior Tribunal de Justiça não permite somá-las. O simulador considera sempre a maior delas e mostra o resultado como uma faixa, do percentual mais baixo ao mais alto.
Juros de obra e aluguel
Os juros de obra cobrados pelo banco depois do prazo de entrega, incluída a tolerância, não deveriam recair sobre o comprador, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Por isso entram na estimativa como valor a ser ressarcido.
Se você paga aluguel enquanto espera, esse valor costuma entrar no lugar dos lucros cessantes, e não somado a eles. O simulador usa o que for maior entre o aluguel e o percentual do imóvel.
E o dano moral?
O atraso, sozinho, não gera dano moral automático. Ele pode ser reconhecido quando o atraso é muito longo ou quando traz consequências concretas, como mudanças de planos familiares ou gastos inesperados. Como depende das circunstâncias, o simulador não coloca valor nele, só indica quando vale a pena discutir.
A estimativa não é promessa de resultado. O valor real depende do contrato, das provas e da decisão em cada caso.
O que pode mudar o valor
- a data de assinatura do contrato, já que a Lei 13.786/2018 vale para contratos a partir de 27 de dezembro de 2018;
- cláusulas de multa já previstas no contrato;
- a correção monetária e os juros sobre cada parcela;
- a opção por manter a compra ou rescindir o contrato com devolução integral;
- o tempo decorrido desde o atraso, por causa dos prazos de prescrição.
Documentos que ajudam na análise
- contrato de compra e venda e aditivos
- comprovantes dos pagamentos feitos à construtora
- termo de entrega das chaves, se já recebeu
- extratos dos juros de obra pagos ao banco
- contrato e recibos de aluguel, se estiver pagando
Não é preciso ter tudo em mãos para o primeiro contato.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual do contrato e dos documentos. O envio de mensagem não implica contratação dos serviços advocatícios.